九卅娱乐城

首页| 捐赠| 联系我们| 浙江大学| 人才招聘

当前位置:首页 > 新闻中心 > 新闻 > 媒体聚焦

【每日商报】贾生华:浙江房地产勇立潮头的这些年

发布时间:2018-11-08 13:34:53 来源:品牌公关部 浏览次数:

    随着电子商务、创新创业以及民营经济等的蓬勃发展,如今,越来越多的人才向蝶变中的浙江汇聚。习近平总书记的一句“浙江的今天,就是中国的明天”,更是吸引了全国人民对浙江的关注。

    如果没有改革,就没有浙江的“今天”可言。这其中,浙江多年来勇立潮头的住房制度改革就是“功臣”之一。

    改革开放40周年之际,为致敬住房制度改革,浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华撰文细数近年来浙江房地产的创新性改革举措,并结合时代发展现状,对我国房地产市场的发展提出建议。《每日商报》1025A18A19版对文章进行大篇幅刊载。

贾生华.jpg

浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华

 

浙江房地产勇立潮头的这些年

贾生华/

    19987月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,以此为标志,按照建立中国特色社会主义市场经济体制的要求,全面推动住房商品化、社会化,实现了从福利分房到培育住房市场的转变,开辟了中国城镇住房条件快速改善的新时期,为中国城市化和经济腾飞注入了巨大能量。

    在住房制度改革之初,浙江国有房地产公司占据主导地位,为整个浙江城市发展做出了贡献。伴随着改革的深入推进,民营房地产企业应运而生并快速成长。近10年来,全国各地的优秀房产公司纷纷逐鹿浙江市场,形成了百舸争流、繁荣发展的新格局。众多房地产企业前仆后继,为浙江城市化、现代化做出了不可磨灭的贡献。

    到2017年底,浙江城镇化率已经达到68.0%。其中,杭州为76.8%,宁波为72.4%,温州为69.7%,基本完成了快速城市化进程。

    改革:走在前列

    19941226日,浙江省人民政府落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,发布了《浙江省深化城镇住房制度改革实施方案》,对浙江省住房制度改革做出了全面部署,要求到2000年初步建立起新的城镇住房制度,基本上实现每户有一套经济适用的住房,人均居住面积达到9平方米以上,使城镇居民住房达到小康水平。

    19981231日,浙江省人民政府转发实施了浙江省住房改革委员会《关于进一步深化我省城镇住房制度改革的实施方案》,全面落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场。

    房地产市场启动激发了房地产投资热情,房地产对经济发展的带动作用十分明显。1990-2000年浙江省房地产开发投资额从10亿元增加到362亿元,增长了35倍之多。房地产投资额占当年固定资产投资的比例,从5%增加到16%

    在房地产投资和交易规模快速增长的同时,体制改革和创新发展也是浙江走在前列的重要内容。作为省会城市,杭州房地产相关改革更是一马当先,在全国处于领先和标杆地位。

    城市土地使用制度改革是房地产市场发展的基础,杭州土地储备制度的探索为全国树立了榜样。19978月,杭州成立了土地储备中心;19996月,国土资源部以内部通报形式转发《杭州市土地储备实施办法》,向全国推广杭州开展土地储备的经验和做法,产生了巨大的社会经济效应;20014月,《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》明确要求,有条件的地方政府要试行土地收购储备制度。从此,众多城市纷纷成立土地储备机构,土地储备工作在全国迅速展开,成为近20年城市土地使用制度的基本模式。回望20年前,土地储备制度是一项有效实现国有土地资源市场价值、利国利民的“阳光工程”,对中国特色的“政府主导、大规模、快速城市化模式”做出了历史性贡献。

    住房制度改革和完善方面,杭州不仅规范、优质、高效,而且也为国家承担了许多责任。2009年,针对住房制度改革面临的新形势、新阶段,建设部要求杭州等五个城市展开了住房制度改革调研,探索城市“基本住房制度”模式和机制。为此,杭州市住房制度改革领导小组办公室组织浙江大学房地产研究中心等单位开展课题研究,通过对杭州市区住房制度改革历程的回顾,系统分析了杭州市区住房制度改革的成就与问题,提出了城市基本住房制度框架及其实现的路径和机制。

    十九大报告提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,明确了今后一个时期住房制度改革的目标、任务和方略。目前各地探索的情况来看,“住房消费有保障,住房投资有约束”,正在成为大城市住房制度安排的基本特征。

    保障:多房并举

    住房是人的基本生活需要,住房保障是政府的重要职责。浙江省住房保障体系是在住房制度改革和房地产市场发育过程中逐步建立起来的,并且能够与时俱进,不断完善,形成了独特模式和有效体系。

    1999年开始,浙江省落实国家住房保障政策,各地市纷纷根据自己的实际情况制定了实施政策,经济适用房与廉租房建设开始在全省各地逐渐开展。据统计,2000年浙江省经济适用房竣工建筑面积为193万平方米,占当年住宅竣工面积的14%2001年经济适用房竣工建筑面积218万平方米,占当年住宅竣工面积的13%2002年竣工面积205万平方米,占当年住宅竣工面积的10%

    回顾这段历史可以发现,尽管住房制度改革方案要求建立以经济适用房为主体的住房供应体系,但实践中工作重心却放在培育和发展商品住房市场方面,经济适用房和廉租房开发建设的规模较小,在套型标准、供应对象、销售价格、经营管理等方面也存在许多不尽如人意的地方。

    针对住房市场快速发展和住房保障相对滞后的问题,在2003年开展了“浙江省住房保障体系发展模式和协调机制研究”。调研后提出应该兼顾效率与公平,兼顾政府调控与市场调节,建立以商品房为主体的、包括经济适用住房以及廉租房等多种住房分类供应体系,租售并举,多种形式并存、互联的住房供应体系,课题成果对浙江省乃至全国的住房保障理论研究和政策完善都发挥了积极作用。

    20078月,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布后,浙江省高度重视。建设厅组织浙江大学房地产研究中心等单位合作开展了“浙江省中等收入家庭住房消费模式与政策研究”。课题组通过系统调研浙江省城市中等收入家庭住房消费现状和问题,分析了中等收入家庭住房消费规律,结合住房存量结构、住房供应结构、住房市场结构(二手房市场和租赁市场)、城市人口结构、家庭生命周期等方面的特征,提出了具有针对性和操作性的政策建议,对浙江省完善住房保障发挥了参谋作用,在全国也产生了引导和示范作用。

    20106月,在城市化快速推进和房价过快上涨背景下,为了强化和完善住房保障体系,建设部等七部委联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。同年9月,浙江省建设厅等部门联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》,发展公共租赁房成为完善住房保障体系的重点工作。

    经过长期不断努力,浙江省住房保障体系逐步完善,住房保障工作整体走在全国前列。以杭州为例,保障性住房“五房并举”,成效显著。住房保障的推进,改善了困难群众和弱势群体居住条件,保障了群众基本权利和切身利益,维护了社会公平正义,有效推动了杭州“生活品质之城”建设。

    市场:勇立潮头

    随着改革政策的落实和社会各方面思想观念更新,浙江省房地产市场很快实现了“供需两旺”,成为全国房地产市场大潮的排头兵和弄潮儿。

    在培育房地产市场方面,除了加快各项改革政策落地,浙江省“房博会”和各城市“人居展”办的有声有色,在全国独树一帜。

    住房制度改革和房地产市场培育的一系列举措极大地调动了居民、企业、金融、媒体等各方面参与房地产市场的热情,实现了商品房市场从无到有、从小到大的跨越。统计资料显示,从1990年到2000年,浙江省商品房销售面积从74万方增加到1476万方,年均增长速度高达35%,奠定了浙江房地产市场在全国的领先地位。

    随着浙江省房地产市场持续繁荣,房地产逐步成为经济热点、社会焦点和政策难点,房地产市场的规范化管理要求也不断提高。浙江省建设厅和有关城市与时俱进,加强政府规划引导,探索房地产市场监管和政策调控的新技术和新方法,成为房地产市场持续繁荣提供了坚实基础。

    2006年,为加强行业监管和市场服务,杭州市建委开展了诚信网建设工作,与浙江大学房地产研究中心联合开展了 “杭州市房地产市场动态监测研究”,对杭州房地产市场监测指标体系、市场历史动态分析、住宅需求预测、市场风险预警等方法和模型进行了较为深入的研究,提供了系统的分析方案和预测、预警方法,为房地产市场平稳健康发展提供了技术支持。

    2016年,为满足新形势下房地产市场“分类调控、分城施策”的基本要求,建立“长效机制”,浙江省建设厅组织浙江大学和浙江工业大学相关专家组成课题组,开展了“城市商品住宅市场监测评价与调控策略研究”。课题成果提出,从房价波动性和供求稳定性两个角度对城市房地产市场运行状况进行监测评价,从供需两侧入手,结合市场情绪和房地产金融等因素,综合评估城市房价波动特征和市场供求特征,进而对不同类型的城市房地产市场提出针对性的分类别、分强度、差异化调控对策,使浙江省房地产调控水平和能力保持全国领先水平。

    2017年以来,为了稳定商品房价格,建设部反复要求“坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松”,持续通过“因城施策、精准发力”抑制市场过热。目前来看,各类限制性行政管制措施已经用到了极致,迫切需要探索新的调控思路和有效机制。

    现阶段我国住房市场的关键问题在于,供求关系长期紧张,导致房价持续上涨,二者形成正反馈机制,积累了显著的金融风险。按照中央防范化解重大风险和金融去杠杆的整体部署,加上房地产市场抑制投资投机措施的完善,一段时间内可能出现购房需求收缩趋势,稳定房地产市场的任务面临日益复杂的形势和更加艰巨的任务。

    企业:生生不息

    在千千万万的浙江中小企业走南闯北,前仆后继,生生不息,形成了五彩缤纷的“浙商”风景线。鲁冠球、宗庆后、李书福、马云等优秀企业家群星闪耀,成为影响世界的著名人物。

    浙江房地产企业是浙商群体的重要组成部分,从1990年代开始,就活跃在大江南北许多城市里。到2000年,在停止福利性实物分房、加快公房出售和上市交易、发展房地产金融等改革措施推动下,浙江房地产市场出现了“供需两旺”的繁荣景象,全省有房地产开发企业1700多家,还有许多开发企业随着浙商群体活跃在全国各地,被称为房地产的“浙江现象”。

    “浙江现象”的背后也意味着一大批有竞争力的优秀本土企业的崛起,他们是浙江省房地产业发展的中流砥柱。20多年来,在宋卫平、戚金兴等优秀企业家群体带领下,一批有竞争力的优秀开发商在浙江大地上辛勤耕耘,在产品品质、创新能力、经营战略、社会责任等方面不断追求,为城市发展、经济繁荣、家庭富裕、社会和谐和国家进步做出了历史性的巨大贡献。

    追求高品质是浙江房地产企业的基本特征。在优秀企业的带动下,浙江房地产企业普遍重视产品品质,赢得了市场青睐和行业认可。顺应市场需求变化,重视科技应用和产品创新,成为引领行业进步的基本力量。从2007年起,浙江省先后有38个项目获得全国广厦奖,一批优秀住宅小区列入“国家康居示范工程”,许多住宅小区积极对照国家标准开发建设,通过了国家A级住宅性能认定,带动了城镇住宅综合品质的不断提升。

    良好的人居品质除了依托高质量的住宅开发建设,还要依靠物业管理和服务。浙江房地产企业十分重视物业服务,多数开发商都不惜代价,持续投入,把优质物业服务作为自己品牌延伸的重要组成部分。

    2013-2014年度“广厦奖”首次将物业服务企业纳入参评范围,浙江省有7个项目和物业公司入围“广厦奖”,是全国获奖数目做多的省份之一。在2016年初中物协发布的2015中国物业管理综合实力百强榜中,绿城、南都、银亿、亚太酒店、浙大新宇、永城、开元、金都和滨江等9家浙江物业管理企业进入了全国百强。

    经过市场的洗礼,浙江房地产企业实力不断增强,在全国房地产行业占有重要地位。根据中国指数研究院等单位发布的排行榜单,2011-2014年浙江房地产企业入围全国百强家数分别为5家、7家、12家和16家。目前,已经有20多家浙江房地产企业进军资本市场,为企业完善治理机制和可持续发展创造了有利条件。

    与此同时,随着2006年万科整合南都高调进入浙江市场,越来越多的全国性开发商义无反顾地进军杭州和浙江其它城市,打破了本土开发商占主导地位的行业格局,带来了许多新的经营管理理念和方法,标志着浙江房地产市场进入百舸争流的新阶段。

    到2007年,浙江房地产市场与全国一样,进入了阶段性发展高潮,全省拥有3000余家房地产公司,其中既有绿城、滨江、金都等本土知名企业,也有万科、中海、保利等全国性开发企业,但大多数仍然是中小型民营房地产企业,行业内优胜劣汰和逐步整合将成为一种趋势。

    2010年,中国房地产调控进一步升级,限购限贷为主的行政性管制不断强化,严重抑制了浙江房地产市场的活跃度。2015年房地产“去库存”政策来袭,浙江房地产市场也随之起舞。在政策和市场不确定性影响下,这一时期浙江房地产市场上本土开发商地位降低,全国主要开发商则大举进入。随着融创、融信、旭辉、恒大、碧桂园等企业全面进军浙江三四线城市,浙江房地产业正在演绎更加精彩纷呈、群雄逐鹿的景象,成了全国房地产市场的兵家必争之地。

    随着浙江城市化进入成熟阶段,在国际贸易战和国内去杠杆的双重压力下,浙江房地产企业正在进入新的发展阶段,一批中青年企业家已经走上前台,担当重任,相信在一代又一代企业家的努力下,浙江房地产的明天会更加美好。

    家庭:买不买房

    家庭是住房制度改革的主要参与主体和受益群体。80年代初期,浙江城镇居民住房十分困难,1980年人均住房使用面积只有9.4平方米。1990年代以来,住房建设突飞猛进,浙江省城镇人均住房面积长期位居全国第一,住房品质不断提高,居住环境日新月异,成为区域经济现代化的重要成果。

    对老百姓来说,除了住房条件改善带来的获得感,更加纠结的是房价上涨产生的“财富效应”。从1995年到2017年,浙江省商品房销售均价增长8.9倍,高于同期城镇人均可支配收入7.2倍的增幅。面对不断上涨的房价,在“买不买房”的反复纠结中,在什么地方拥有几套房子,最终成为家庭财富积累水平的决定性因素。事实表明,过去20年来,购房是家庭最有效的投资方式。

    在杭州市区,房价上涨的财富效应更加显著。据统计,2014年新建商品住宅销售均价约15450/平方米,2017年上涨到了24400/平方米。如果2014年在杭州以平均价格购买一套100平方米的住宅,三年后大约可以增值90万元,相当于2017年杭州市城镇人均可支配收入56276元的16倍。房价大幅上涨“教训了”坚持不买房的家庭,鼓励了以“炒房团”为代表的投资客,买房问题成了社会广泛关注的热点话题。

    在有房家庭享受房价上涨带来财富效应的同时,需要购房的“刚需家庭”却越来越感到力不从心。以杭州为例,2017年和20186月的房价收入比分别达到16.216.3,新进杭州的青年家庭,如果仅仅依靠自己收入积累,只能“望房兴叹”。一些家庭举全家几代人之力购房,或者为了购房每月按揭还款压力巨大,都将严重影响家庭正常消费,降低整体生活品质。

    2017年以来,“限价”措施管住了新建商品住宅价格,出现了新房与二手房“价格倒挂”现象,形成了“套利”机会,激发许多“沉寂的购房资格”加入了“抢房”和“摇一摇”大军。对于需要买房的家庭来说,除了资金不足的困难,还要面对“运气不佳”的“折磨”。

    当然,无论对于坐拥多套住房的“富豪家庭”,还是对于千辛万苦贷款买房的“房奴家庭”,或者高杠杆投资购房者来说,高企的房价和严厉调控的利剑也使他们焦虑不安。

    回顾20年来家庭参与房地产市场的历程,前10年住房条件显著改善,住房价值快速积累,是获得感十分显著和普惠制的“幸福时光”。后10年政策调控不断,市场虽有波动,但房价持续大幅上涨,住宅市场的投资属性日益显著,许多家庭出现了纠结、困惑、迷茫甚至绝望。

    站在新时代的起点回望过去,不管你是庆幸还是后悔,都要笑着面向未来。现在再问买不买房,仍然无法得到简单答案。不同的家庭身份、财产和收入状况,决定你的选择空间,需要按照“因人而异,因时而变,因地制宜、从长计议”的思路具体分析和决策。分几大类来看,首套自住,有合适的尽快买吧;功能改善,合意就买;资产配置,优化结构;炒房投资,风险自担。

    城市:换了人间

    城市是人类社会进步的重要载体,城市化水平和城市生活品质与经济发展阶段密切相关。

    1990年代开始,随着中国社会从温饱阶段进入小康阶段,启动房地产市场成为推进中国特色的“政府主导、大规模、快速城市化模式”的现实选择。20年来,随着住房制度改革和房地产市场发展,房地产不负众望,对城市化进程发挥了巨大的、不可替代的推动作用。浙江省城市化水平快速提升,在全国各省区处于领跑地位,2017年达到68%,已经进入城市化后期。

    在城市化水平大幅提升的数字背后,老百姓感受更直接的是城市功能逐步改善,基础设施和公共服务水平不断提高,城市品质越来越好,的确能够“让生活更美好”。

    1998年,杭州市政府明确提出了“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的发展战略,政府引导,市场驱动,大规模投资住房建设,实施安居工程,完善住宅物业管理,增加园林绿化建设,在水、大气、噪声污染控制和拆除违法建筑等方面也成效显著,使城市居住环境得到了改善。据此,杭州市政府获得了2001年世界人居环境改善方面的最高奖项--“联合国人居奖”,旨在“表彰其通过大规模的住房及基础设施投资,使城市环境得到了根本改善”。

    上有天堂,下有苏杭,钱塘自古繁华。随着房地产市场发展,杭州城市建设和管理日新月异,杭州城市知名度、幸福感在国内领先。2009年,时任杭州市长蔡奇主持了一项“市长课题”,组织浙江大学、经济学人智库、杭州市建委等单位合作,研究如何进一步建设“与世界名城相媲美的生活品质之城”。杭州对宜居城市的研究和探索,明确了什么是宜居城市、如何评价宜居城市、怎么建设宜居城市等三个核心问题,十年来深刻影响了杭州城市发展战略和策略,其成效在2016G20峰会期间得到广泛称赞。

    面向未来,浙江省进入了后工业化和现代化发展阶段,新型城镇化战略和乡村振兴战略将引领城乡协调发展。在新的起点上,房地产业的基础地位不会变化,但作用方式将会调整和升级。住房制度改革进一步深化,房地产市场“长效机制”建设加快,我们期待更加美好的明天。

    信息来源:每日商报

 

 

 

文末二维码.jpg

更多文章

社会报名
校友报名

* 姓名:
电话:
* E-mail:
单位:
* 职业:
邮编:
备注:
           

地址:杭州市余杭塘路866号浙江大学紫金港校区 邮编:310058|联系我们

友情链接:0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 854 855 856 857 858 859 860 861 862 863 864 865 866 867 868 869 870 871 872 873 874 875 876 877 878 879 880 881 882 883 884 885 886 887 888 889 890 891 892 893 894 895 896 897 898 899 900 901 902 903 904 905 906 907 908 909 910 911 912 913 914 915 916 917 918 919 920 921 922 923 924 925 926 927 928 929 930 931 932 933 934 935 936 937 938 939 940 941 942 943 944 945 946 947 948 949 950 951 952 953 954 955 956 957 958 959 960 961 962 963 964 965 966 967 968 969 970 971 972 973 974 975 976 977 978 979 980 981 982 983 984 985 986 987 988 989 990 991 992 993 994 995 996 997 998 999 1000 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1013 1014 1015 1016 1017 1018 1019 1020 1021 1022 1023 1024 1025 1026 1027 1028 1029 1030 1031 1032 1033 1034 1035 1036 1037 1038 1039 1040 1041 1042 1043 1044 1045 1046 1047 1048 1049 1050 1051 1052 1053 1054 1055 1056 1057 1058 1059 1060 1061 1062 1063 1064 1065 1066 1067 1068 1069 1070 1071 1072 1073 1074 1075 1076 1077 1078 1079 1080 1081 1082 1083 1084 1085 1086 1087 1088 1089 1090 1091 1092 1093 1094 1095 1096 1097 1098 1099 1100 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 1113 1114 1115 1116 1117 1118 1119 1120 1121 1122 1123 1124 1125 1126 1127 1128 1129 1130 1131 1132 1133 1134 1135 1136 1137 1138 1139 1140 1141 1142 1143 1144 1145 1146 1147 1148 1149 1150 1151 1152 1153 1154 1155 1156 1157 1158 1159 1160 1161 1162 1163 1164 1165 1166 1167 1168 1169 1170 1171 1172 1173 1174 1175 1176 1177 1178 1179 1180 1181 1182 1183 1184 1185 1186 1187 1188 1189 1190 1191 1192 1193 1194 1195 1196 1197 1198 1199 1200 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1207 1208 1209 1210 1211 1212 1213 1214 1215 1216 1217 1218 1219 1220 1221 1222 1223 1224 1225 1226 1227 1228 1229 1230 1231 1232 1233 1234 1235 1236 1237 1238 1239 1240 1241 1242 1243 1244 1245 1246 1247 1248 1249 1250 1251 1252 1253 1254 1255 1256 1257 1258 1259 1260 1261 1262 1263 1264 1265 1266 1267 1268 1269 1270 1271 1272 1273 1274 1275 1276 1277 1278 1279 1280 1281 1282 1283 1284 1285 1286 1287 1288 1289 1290 1291 1292 1293 1294 1295 1296 1297 1298 1299 1300 1301 1302 1303 1304 1305 1306 1307 1308 1309 1310 1311 1312 1313 1314 1315 1316 1317 1318 1319 1320 1321 1322 1323 1324 1325 1326 1327 1328 1329 1330 1331 1332 1333 1334 1335 1336 1337 1338 1339 1340 1341 1342 1343 1344 1345 1346 1347 1348 1349 1350 1351 1352 1353 1354 1355 1356 1357 1358 1359 1360 1361 1362 1363 1364 1365 1366 1367 1368 1369 1370 1371 1372 1373 1374 1375 1376 1377 1378 1379 1380 1381 1382 1383 1384 1385 1386 1387 1388 1389 1390 1391 1392 1393 1394 1395 1396 1397 1398 1399 1400 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1413 1414 1415 1416 1417 1418 1419 1420 1421 1422 1423 1424 1425 1426 1427 1428 1429 1430 1431 1432 1433 1434 1435 1436 1437 1438 1439 1440 1441 1442 1443 1444 1445 1446 1447 1448 1449 1450 1451 1452 1453 1454 1455 1456 1457 1458 1459 1460 1461 1462 1463 1464 1465 1466 1467 1468 1469 1470 1471 1472 1473 1474 1475 1476 1477 1478 1479 1480 1481 1482 1483 1484 1485 1486 1487 1488 1489 1490 1491 1492 1493 1494 1495 1496 1497 1498 1499 1500 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1513 1514 1515 1516 1517 1518 1519 1520 1521 1522 1523 1524 1525 1526 1527 1528 1529 1530 1531 1532 1533 1534 1535 1536 1537 1538 1539 1540 1541 1542 1543 1544 1545 1546 1547 1548 1549 1550 1551 1552 1553 1554 1555 1556 1557 1558 1559 1560 1561 1562 1563 1564 1565 1566 1567 1568 1569 1570 1571 1572 1573 1574 1575 1576 1577 1578 1579 1580 1581 1582 1583 1584 1585 1586 1587 1588 1589 1590 1591 1592 1593 1594 1595 1596 1597 1598 1599 1600 1601 1602 1603 1604 1605 1606 1607 1608 1609 1610 1611 1612 1613 1614 1615 1616 1617 1618 1619 1620 1621 1622 1623 1624 1625 1626 1627 1628 1629 1630 1631 1632 1633 1634 1635 1636 1637 1638 1639 1640 1641 1642 1643 1644 1645 1646 1647 1648 1649 1650 1651 1652 1653 1654 1655 1656 1657 1658 1659 1660 1661 1662 1663 1664 1665 1666 1667 1668 1669 1670 1671 1672 1673 1674 1675 1676 1677 1678 1679 1680 1681 1682 1683 1684 1685 1686 1687 1688 1689 1690 1691 1692 1693 1694 1695 1696 1697 1698 1699 1700 1701 1702 1703 1704 1705 1706 1707 1708 1709 1710 1711 1712 1713 1714 1715 1716 1717 1718 1719 1720 1721 1722 1723 1724 1725 1726 1727 1728 1729 1730 1731 1732 1733 1734 1735 1736 1737 1738 1739 1740 1741 1742 1743 1744 1745 1746 1747 1748 1749 1750 1751 1752 1753 1754 1755 1756 1757 1758 1759 1760 1761 1762 1763 1764 1765 1766 1767 1768 1769 1770 1771 1772 1773 1774 1775 1776 1777 1778 1779 1780 1781 1782 1783 1784 1785 1786 1787 1788 1789 1790 1791 1792 1793 1794 1795 1796 1797 1798 1799 1800 1801 1802 1803 1804 1805 1806 1807 1808 1809 1810 1811 1812 1813 1814 1815 1816 1817 1818 1819 1820 1821 1822 1823 1824 1825 1826 1827 1828 1829 1830 1831 1832 1833 1834 1835 1836 1837 1838 1839 1840 1841 1842 1843 1844 1845 1846 1847 1848 1849 1850 1851 1852 1853 1854 1855 1856 1857 1858 1859 1860 1861 1862 1863 1864 1865 1866 1867 1868 1869 1870 1871 1872 1873 1874 1875 1876 1877 1878 1879 1880 1881 1882 1883 1884 1885 1886 1887 1888 1889 1890 1891 1892 1893 1894 1895 1896 1897 1898 1899 1900 1901 1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914 1915 1916 1917 1918 1919 1920 1921 1922 1923 1924 1925 1926 1927 1928 1929 1930 1931 1932 1933 1934 1935 1936 1937 1938 1939 1940 1941 1942 1943 1944 1945 1946 1947 1948 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 2067 2068 2069 2070 2071 2072 2073 2074 2075 2076 2077 2078 2079 2080 2081 2082 2083 2084 2085 2086 2087 2088 2089 2090 2091 2092 2093 2094 2095 2096 2097 2098 2099 2100 2101 2102 2103 2104 2105 2106 2107 2108 2109 2110 2111 2112 2113 2114 2115 2116 2117 2118 2119 2120 2121 2122 2123 2124 2125 2126 2127 2128 2129 2130 2131 2132 2133 2134 2135 2136 2137 2138 2139 2140 2141 2142 2143 2144 2145 2146 2147 2148 2149 2150 2151 2152 2153 2154 2155 2156 2157 2158 2159 2160 2161 2162 2163 2164 2165 2166 2167 2168 2169 2170 2171 2172 2173 2174 2175 2176 2177 2178 2179 2180 2181 2182 2183 2184 2185 2186 2187 2188 2189 2190 2191 2192 2193 2194 2195 2196 2197 2198 2199 2200 2201 2202 2203 2204 2205 2206 2207 2208 2209 2210 2211 2212 2213 2214 2215 2216 2217 2218 2219 2220 2221 2222 2223 2224 2225 2226 2227 2228 2229 2230 2231 2232 2233 2234 2235 2236 2237 2238 2239 2240 2241 2242 2243 2244 2245 2246 2247 2248 2249 2250 2251 2252 2253 2254 2255 2256 2257 2258 2259 2260 2261 2262 2263 2264 2265 2266 2267 2268 2269 2270 2271 2272 2273 2274 2275 2276 2277 2278 2279 2280 2281 2282 2283 2284 2285 2286 2287 2288 2289 2290 2291 2292 2293 2294 2295 2296 2297 2298 2299 2300 2301 2302 2303 2304 2305 2306 2307 2308 2309 2310 2311 2312 2313 2314 2315 2316 2317 2318 2319 2320 2321 2322 2323 2324 2325 2326 2327 2328 2329 2330 2331 2332 2333 2334 2335 2336 2337 2338 2339 2340 2341 2342 2343 2344 2345 2346 2347 2348 2349 2350 2351 2352 2353 2354 2355 2356 2357 2358 2359 2360 2361 2362 2363 2364 2365 2366 2367 2368 2369 2370 2371 2372 2373 2374 2375 2376 2377 2378 2379 2380 2381 2382 2383 2384 2385 2386 2387 2388 2389 2390 2391 2392 2393 2394 2395 2396 2397 2398 2399 2400 2401 2402 2403 2404 2405 2406 2407 2408 2409 2410 2411 2412 2413 2414 2415 2416 2417 2418 2419 2420 2421 2422 2423 2424 2425 2426 2427 2428 2429 2430 2431 2432 2433 2434 2435 2436 2437 2438 2439 2440 2441 2442 2443 2444 2445 2446 2447 2448 2449 2450 2451 2452 2453 2454 2455 2456 2457 2458 2459 2460 2461 2462 2463 2464 2465 2466 2467 2468 2469 2470 2471 2472 2473 2474 2475 2476 2477 2478 2479 2480 2481 2482 2483 2484 2485 2486 2487 2488 2489 2490 2491 2492 2493 2494 2495 2496 2497 2498 2499 2500 2501 2502 2503 2504 2505 2506 2507 2508 2509 2510 2511 2512 2513 2514 2515 2516 2517 2518 2519 2520 2521 2522 2523 2524 2525 2526 2527 2528 2529 2530 2531 2532 2533 2534 2535 2536 2537 2538 2539 2540 2541 2542 2543 2544 2545 2546 2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559 2560 2561 2562 2563 2564 2565 2566 2567 2568 2569 2570 2571 2572 2573 2574 2575 2576 2577 2578 2579 2580 2581 2582 2583 2584 2585 2586 2587 2588 2589 2590 2591 2592 2593 2594 2595 2596 2597 2598 2599